海外房產投資理財收益與風險分析

2014-11-19 投資理財

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        伴隨著人們對物業投資理財的理念逐漸成熟,海外置業已經被越來越多的投資者認識和接受,尤其是今年以來,國內樓市低迷,限制條件較多、升值空間不大等因素影響,去海外投資房產已成為一種高端的新興投資方式,海外置業者也正在形成越來越具規模的情境。那么,投資海外的房地產市場是一個什么樣的狀況?它的投資理財收益回報率怎樣,存在哪些機會和風險?
  趙業內資深人士介紹海外房產投資之所以受到投資者青睞,究其原因,一方面在于目前國內樓市向好的大中城市的房地產市場前景不明朗,加上限購政策,使國內投資房產受限;另一方面,隨著移民、留學者的增多,華人海外置業也越來越旺盛。所以,投資者通過購買海外房產一來可以滿足資產配置需求,分散投資風險,實現資產的保值增值,二來可以獲得移民身份,實現家庭規劃及子女教育。
 
  談到投資國內房產和海外房產的區別,二者最大的區別應該是土地制度不同。我國城鎮土地是國家所有,住房依附的土地僅僅有70年的使用權,而在美國和澳洲等地則是土地私有制,購買住房的同時,也獲得了土地的永久產權。此外,投資海外房產,買的不只是房子,在發達國家和地區具有國內無法比擬的優勢。首先,與正在發展的中國相比,發達國家的物業環境和整體配套水平相對完善,投資、自住都比較適合;其次,歐美國家的房地產市場相對較成熟,整個市場的政策風險較小,出租收益率較穩定。再次,完善的法律體系使個人財富受到保護及尊重;最后在于購買海外房產的資金投入量較少,投資者一般能得到70%的房屋貸款。
 
  據搜房網國際數據監控中心統計,2014 年第一季度,國人海外購房最熱門的國家依次是美國、澳大利亞、加拿大以及英國。其中關注美國的購房者為 16.98%,澳大利亞占比有所提高,加拿大受移民政策影響,受關注度未有上漲。英國受購房者關注程度有所上升,由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。美國之所以成為投資者首選的房產市場,原因在于自次貸危機發生房價跌落50%之后,伴隨著經濟的回升,房地產市場也不斷向好,美國樓市正處于復蘇階段,海外購房者看重了其未來上漲前景,紛紛赴美購置。此外,美國租賃市場表現強勁,租金收益率高,如在美國加州,住房出租后的毛租金回報率一般可達到7%-9%??鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀?,凈回報率平均在5%-6%之間。
 
  澳大利亞房產市場較英國、美國穩定,房價波動較小,增值性高。相關數據顯示,澳洲的房地產近40年來平均每7至10年即可增值一倍。不過,相較于美國而言,購房者在澳大利亞購房投資目的占比略低,而自住、為子女教育與移民等目的占比較高,傳統的移民投資城市如悉尼、墨爾本,依然受到國內購房者的熱捧。
 
  加拿大國家政治穩定,房產市場呈健康發展態勢,一直為國內投資者所青睞,據數據統計,加拿大今年3月份房價比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大買房,能享受非常優惠寬松的貸款政策,可以申請銀行的按揭貸款,而且利率與本地居民一樣。在趙秀池看來,2014年初加拿大關閉投資移民對于溫哥華、多倫多等地的住宅市場有影響,但影響不會太大,這些地區的資產價值仍有上升空間。因為加拿大是個以教育出名的國家,相當一部分在加拿大購買住宅者不是因為移民的目的而去投資,而是為了子女留學的需要。因此,人口密集、教育等優質公共資源豐富的多倫多、溫哥華漲幅較大,分別為7.3%和7.37%。此外,溫哥華的出租回報率在7%左右。
 
  相比較而言,英國是后起之秀。英國政府推出樓市幫助購買計劃的刺激政策,加之經濟好轉,使得房價不斷走高。2014年2月更是創造了房價新高值,迎來了投資好時機,吸引了部分想要尋求高回報率的富有投資者。同時,倫敦、利物浦、伯明翰以及曼徹斯特教育資源豐富,成為國內購房者的必爭熱地。趙秀池強調,與美國、澳大利亞等中國購房者投資熱門國家的房產市場不同的是,英國公寓成為了中國購房者相對主流的購買產品,一方面是由于公寓的供給量較大,另一方面是因為在英國,公寓的投資價值更豐富,比如利物浦學生公寓,集學區、投資以及自住多種功能為一身,投資回報率高達7%-9%。
 
  盡管海外房產投資有不錯的收益,但也有不少風險需要投資者注意。關于這種情況據業內人士分析首先是市場風險。房價是供求關系的反映,也是當地政策、經濟形勢的反映,房價隨時都可能做出波動。能否準確的掌握當地市場的變化情況,對于投資人而言非常重要。如果在房價高點買進,低點賣出,則投資必然虧損。其次為政策風險。國外的房產政策會根據其實際隨時做出調整,比如信貸政策、稅收政策、限購政策等,這些都會影響到投資者的行為與收益。同時海外房產投資者還需防范匯率風險。原因在于匯率隨時在發生變化,而匯率的漲落也會影響到投資者的收益。此外,還存在交易風險。期房是否能夠按時交房,是否能夠拿到產權證等都關系到投資的成敗。遇到不良經紀人,投資被騙的案件也時有發生。所以投資者應該多方面了解和調查以此來規避風險投資。
 
   房地產本身是一個區域產品,從投資的角度來講,進行不同區域的房產投資可以規避風險,但是,由于海外房產投資,距離遙遠,往返的交通成本很大,一般需要尋找一個可靠的經紀人去幫助管理,所以,海外房產的管理成本較大??鄢芾沓杀竞?,海外投資理財收益到底有多少,是否值得投資,需要投資者認真思考。
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